Investments in UAE - Risks and Opportunities (на русском языке)

HOMEAPP & DAVIMA RESEARCH HOUSE

ИНВЕСТИЦИИ В ОАЭ – ВОЗМОЖНОСТИ И РИСКИ

ВОЗМОЖНОСТИ

Основным аргументом для приобретения недвижимости в ОАЭ является диверсификация капитала. Страна придерживается нейтральной политической позиции, так как на этой основе старается привлечь таланты и диверсифицировать свою экономику. ОАЭ – одна из немногих стран, которая в 2022 году не вводила каких-либо ограничений для граждан России, а также не закрыла перелеты, что снижает риски инвестирования для граждан России. В настоящее время связи между ОАЭ и Россией развиваются: увеличивается торговый оборот, взаимный туристический поток. Правительство ОАЭ поменяло учебный график, чтобы семьи из СНГ смогли нормально отпраздновать новогодние праздники.

Экономический рост

Как мы отмечали в других статьях, экономика ОАЭ достаточно хорошо развивается и диверсифицируется. Доля нефтяного сектора уже менее 30%, при этом темпы роста несырьевого сегмента превышает сырьевой. Это создает предпосылки для роста населения и спроса на недвижимость. Экономика ОАЭ растет темпами намного выше мировых.

Table: Рост ВВП в основном вызван несырьевой экономикой

Source: IMF, forecast of the UAE National Bank

Валютные риски

Курс дирхама к доллару имеет фиксированное значение (3,67 дирхам за доллар) и не подвержен колебаниям. По сути, инвестиции в недвижимость ОАЭ позволяют инвестировать в активы в твердой валюте.

По нашему мнению, исходя из оценки курса рубля методом паритета процентных ставок и методом паритета покупательной способности, курс рубля должен составлять не менее 100 рублей за доллар и превысить 110 рублей за доллар в следующем году. Данные универсальные модели предполагают постепенное выравнивание курса в связи с разницей инфляции или процентных ставок (покупательная способность или доходность инвестиций остаются неизменными с учетом разницы курсов валют).

Необходимо принимать во внимание, что курсообразование в России далеко не всегда определяется и может быть спрогнозировано эконометрическими методами. На курс влияют политические факторы, недостаточная открытость экономики, волатильность капитала и пр. Вместе с тем, на исторически длинных горизонтах курс рубля всегда сближался со своим эконометрически обоснованными значениями: например, ослабел с 23 рублей за доллар в начале 2000-х к до более 100 рублей в конце декабря 2024 года.

Текущее укрепление рубля, по нашему мнению, не является устойчивым в среднесрочной перспективе и вызвано в основном спекулятивными ожиданиями и факторами. Таким образом, мы считаем, что сейчас достаточно хороший момент входить в недвижимость ОАЭ.

График: Динамика официального курса рубля

Источник: ЦБ РФ

Качество жизни

ОАЭ имеет достаточно выраженные преимущества, что увеличивает миграционный поток в страну:

Доступ к относительно недорогому (по сравнению с странами западных стран) международному образованию различных образовательных систем и возможность поступать в ведущие вузы мира.
Возможность получить 10-летнюю “золотую” визу при приобретении недвижимости от 2 млн дирхам (544 тыс. долларов). Виза дает право проживать в стране без спонсора.
Безопасность и главенство закона. Доля преступлений насильственного характера ничтожно мала, что особенно важно для семей с детьми.
Теплый климат, который достаточно комфортен девять месяцев в году. В летний период достаточно жарко, однако специально приспособленная к жаре инфраструктура городов позволяет минимизировать дискомфорт.
Легкость ведения бизнеса.
Высокие доходы и низкие налоги.
На уровне Правительства и на бытовом уровне отношение к гражданам РФ очень хорошее и уважительное. Отсутствие доминирующей нации позволяет чувствовать комфортно и воспитывать детей в мультикультурной среде.

Цены на недвижимость

Недвижимость в ОАЭ все еще существенно дешевле недвижимости в странах с сопоставимым качеством жизни. Предыдущая волатильность цен на недвижимость была вызвана достаточно жесткой визовой и социальной политикой. В последние годы Правительства ОАЭ существенно ослабило визовые ограничения и стало привлекать капитал и таланты, что также способствовало росту цен на недвижимость. Мы не исключаем дальнейших визовых послаблений и притока миграции в страну, что позволит поддерживать спрос на недвижимость.

Доходность от сдачи недвижимость в аренду в районе 6-8% позволяет обеспечить неплохой дополнительный заработок в твердой валюте.

График: Недвижимость ОАЭ выглядит позитивно по сравнению с другими странами

Примечание: Индекс качества жизни оценивает совокупность факторов от дохода до экологии и безопасности.

Source: Numbeo

По нашему мнению, рынок недвижимости продолжит свой рост, однако будет наблюдаться расслоение по районам и объектам из-за большого количества ввода объектов невысокого ценового сегмента и в отдаленных районах. В чем-то данный период напоминает рост цен на недвижимость в Москве вначале 2000-х из-за притока капитала и роста экономики.

График: Цены на недвижимость продолжают свой рост и больше не зависит от цен на нефть

Источник: DXBInteract, Statista

ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ РИСКИ

Риск оттока граждан России

Неоднократно звучали опасения, что стабилизация геополитических рисков приведет к падению цен на недвижимость из-за оттока граждан России. По нашему мнению риски значительно преувеличены:

Россияне больше не входят в топ приобретателей недвижимости, уступив свои позиции гражданам других стран, в том числе и западной Европы, которые оптимизируют свое налогообложение.
Российские граждане, которые еще проживают в ОАЭ уже достаточно ассимилировались и их переселение не будет массовым и быстрым - у них налажены денежные потоки и семейный быт.
Снятие санкций с России и возврашение инвестиционного потока по нашему мнению преувеличены – инвесторы имеют хорошую память, а геополитика нестабильна и может поменяться в любой момент. В настоящее время идут сложные процессы- конфликт глобалистов с командой Трампа, а также обсуждение сделки с Россией.

Конфликты в регионе

Очень часто при возникновении конфликтов в соседних странах региона инвесторы беспокоятся об инвестициях в ОАЭ. Вместе с тем, существует огромная разница между странами региона и ОАЭ всегда отличалось взвешенной и нейтральной политикой, что позволяло даже выигрывать от конфликтов в соседних странах – привлечение талантов и рабочей силы.

Ужесточение социальной политики и визовых ограничений

К негативным факторам можно отнести практическую невозможность получить гражданство. При этом существуют опасение по-поводу ужесточения визовых ограничений.

По нашему мнению, по крайней мере в среднесрочной перспективе такие риски минимальны из-за политики ОАЭ, нацеленной на рост и диверсификацию экономики. Доля граждан в стране не превышает 10% и основной ВВП создается мигрантами. Правительство пытается увеличить конкурентность страны и маловероятно, что без привлечения высококлассных специалистов из других стран, которые будут считать ОАЭ своим домом, это возможно.

Убыточные инвестиции

Несмотря на рост цен на недвижимость есть достаточная вероятность вложится в убыточный объект. В связи с большим объемом строительства есть риски, что ликвидность объекта будет недостаточна для его перепродажи с прибылью. Таким образом стоит очень тщательно выбирать объект, который должен находиться в привлекательной локации, отличаться от большинства объектов и пр. Качественный анализ является необходимым условием для успешных инвестиций.

Back To Blog